➡ Първа крачка към сключването на сделка е изясняване и уточняване на параметрите на жилището, което търси клиента и обсъждане с избрания брокер. Брокерът е длъжен да се съобрази с желанията на своя клиент, с неговите изисквания и нужди. Брокерът прави проучване, намира най-подходящите имоти и ги предлага на клиента. След като се намери правилния дом, се преминава към етапа на покупко-продажбата.
Юридическа част – Преди подписването на какъвто и да било договор задължително се прави справка за състоянието на имота, както и дали върху него има наложени някакви тежести. Брокерът и юристът на агенцията имат за цел да проверят:
• Какъв е статута на конкретното недвижимо имущество – дали са спазени всички законови норми, издадени са необходимите нормативни актове и имотът е съвместим за използване по предназначение;
• Дали върху имота има наложени тежести – запори, ипотеки и т.н., които да се прехвърлят върху купувача; • Дали всички документи, необходими за прехвърлянето на собствеността са налични;
• Семейното състояние на продавача при придобиване на имота, в случай, че е физическо лице или да се направи справка в Търговския регистър за юридическо лице;
➡ Изготвяне на предварителен договор – След като върху имота няма тежести или неуредени въпроси относно собствеността и наличната необходима документация, следва да се премине към подписването на предварителен договор. Самото сключване на такъв не е задължително, а само препоръчително. Целта на предварителния договор е да подсигури купувача, че до финализиране на сделката ще се достигне и то при предварително договорените условия. В предварителния договор се описва всичко, свързано със сделката и имота, както и краен срок, в който трябва да се подпише нотариален акт. При сключването на предварителен договор купувачът следва да плати капаро – обикновено 10% от договорената цена за имота. Възможно е страните да си договорят предплащане в различен размер или дори без да има такова, тъй като то няма задължителен характер. В случай на неизпълнение на една от страните по договора има санкции и според чл. 19 ал.3 от ЗЗД, ощетената страна може да предяви съдебен иск за обявяване на предварителния договор за окончателен.
➡ Изповядване на сделката – Всяка сделка с недвижим имот завършва с подписването на окончателния договор в нотариална форма. Прехвърлянето се извършва пред нотариус, с присъствие на двете страни по сделката и в района, в който се намира имота. При подписването на нотариалния акт следва да бъдат представени всички документи за собственост, наследство, проект, справка за липса на наложени тежести и т.н. В практиката е прието по време на изповядването на сделката да се плати и предварително договорената продажна цена или оставащия процент от нея, ако преди това е предплатено капаро. Ако сумата по сделката не надвишава 10 000 лв., тя може да платена и в брой. В случай, че сумата е по-голяма по закон плащането трябва да бъде осъществено по банков път. След сключването на сделката нотариалния акт се вписва в Имотния регистър на съответната община.
➡ Прехвърляне на собствеността на имота – Обикновено владението на имота се предава още при подписването на нотариалния акт, но този въпрос подлежи на уговорка. По закон собствеността се прехвърля веднага на купувача с подписването на окончателния договор, въпреки че продавача може да запази владението за кратък период от време при наличие на предварителна договорка между страните. При окончателното прехвърляне на собствеността е необходимо да се сключи приемо-предавателен протокол. В него следва да се отрази какво е състоянието на имота в момента на неговото предаване, както и да се опишат наличието на дефекти и повреди. Тъй като приемо-предавателния протокол няма задължителен характер, прехвърлянето на имота се счита от момента на предаването на ключовете. В тази ситуация е прието да се счете, че имотът е предаден в добро състояние, без липси и щети.
Автор: Соня Симеонова
About The Author
